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Gloria Chan 的博客

深信「美麗非必然,智慧最長久」理論

 
 
 

日志

 
 

朋友!樓,是長線投資呀!  

2011-09-22 12:09:28|  分类: 經濟分析 |  标签: |举报 |字号 订阅

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成交量再次下跌,按揭大幅收緊,加息預期,部份剛簽臨時合約的買家,選擇撻訂離場,樓市見頂之說再次成為社會焦點......現在,香港樓市已經不是香港700萬人的樓市,內地人來港買樓已將本港樓市的供求結構改變,資產價格持續上升乃無可避免,政府興建居屋也是數年後的事,遠水不能救近火,在供不應求的情況下,本港樓市將繼續上升。

 

當然看淡者多數就認為,按揭息率已降至歷史低點,在通脹橫行下,美國進入加息周期是無可避免的事。如以按揭息率為5%計算,目前樓價已超過本港居民的負擔水平,因此目前以利率上升來看,就會有業主未能繳交按揭供款,被逼賣樓,形成跌浪,著名分析師陶冬也曾預測,樓價於未來三年內必會下跌的。

 

而以長線的投資者來看,由於「住」的需求變化有限,令投資住宅物業的租金回報也較為穩定,但與美國國債相比,投資住宅的風險則較為高,基於傳統經濟周期為10 - 12年,所以用美國10年期國債與租金回報相比較為合理,就如1997年時,投資住宅的回報比風險較低的美債低近3%,長線投資者會選擇將手上的物業變為美債,從而得到更合理的回報,加上政府執行八萬五政策,住宅供應量大增,租金進一步下跌拖低回報,形成1997年至2003年的大跌浪,直到孫公出招,大舉減低住宅供應,租金止跌,樓價才見底回升;從這角度出發,租金及美債孳息率將成為決定未來樓價走勢的重要因素。

 

當然如我這個看好派來看,由於內地人來港買樓,令需求大增,造成供不應求,短期內已是一個難以改變的事實,雖然2010年私人住宅的空置率回升至4.7%,但原因是有6000個單位未獲發入伙紙所致,假如入住量回到過去5年的平均數值13240個的話,今年的空置率一定將回落,租金仍有上升的空間,加上美國樓價持續下跌,經濟無力增長,美國有機會採取限制美債孳息率的上限,那意思就是加息無期了。

 

歐美國債對股市樓市來看,真的是一個計時炸彈,不過我認為,當這個炸彈爆炸時,資產及商品價格必會同步大挫,內地通脹問題便會自動消失,中國政府不會繼續收緊銀根,更大機會發生的情況是,為了對抗通縮,隨時要改為放鬆銀根的政策來支持物價。

 

由於以上兩項因素於年內改變的可能性不大,看來推低樓價的因素短期內並不會出現,但大部份利好因素已反映在樓價上,租金回報率與美債孳息率非常接近,未來上升空間亦有限,我個人預測,樓價於年內在現水平橫行居多,用家也不應該將買賣物業當作炒股票,希望高沽後再低買,因為「住」的需求是不能避免的,賣了你的單位後,租樓時看見樓價再升的心理壓力,遠比炒股票更加大呀。

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